Huseftersynsordning og ejerskifteforsikring er to ord, man næsten ikke kan undgå at støde på, som køber af en fast ejendom (se mere om priser på køberrådgivning mv. her). Dog er ejerskifteforsikring kun relevant på ejendomme, der falder ind under den såkaldte “huseftersynsordning”, hvorfor de to ord hænger uløseligt sammen.
Hvad er det egentlig for noget og hvorfor er det vigtigt at vide mere om?
Denne “huseftersynsordning” udspringer af kapitel 1 i Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og går ud på at sælger fremlægger tilstandsrapport samt elinstallationsrapport og samtidigt erklærer skriftligt at ville betale halvdelen af et fremlagt tilbud på en ejerskifteforsikring. Herefter slipper sælger som udgangspunkt for sit ti-årige mangelsansvar.
Sælgers ansvar
Selvom man siger at sælger slipper for sit ti-årige mangelsansvar, så hæfter sælger faktisk stadig i nogle særlige tilfælde.
Disse tilfælde er følgende:
- hvis sælger har ydet en garanti for det pågældende forhold
- hvis sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt (f.eks. fortiet noget)
- hvis sælger har opført ejendommen med salg for øje
- for forhold som strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om at en el, varme, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig
- for forhold der er opstået efter udarbejdelse eller fornyelse af tilstandsrapport og elinstallationsrapport , hvis køber ikke har tegnet ejerskifteforsikring
- for forhold der vedrører bygningens stikledninger, herunder kloakker medmindre forholdet på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse har manifesteret sig i sådanne fejl ved bygningen , at den byggesagkyndige burde have omtalt forholdet i tilstandsrapporten
- for forhold der vedrører jordforurening / påbud om oprensning
Sælger betaler kun halvdelen af det billigste tilbud han/hun selv har fremlagt på en ejerskifteforsikring. Hvis du som køber vælger et dyrere tilbud, så må du altså selv betale differencen. Køber betaler selv regningen på hele forsikringspræmien og får derefter halvdelen retur fra sælger via refusionsopgørelsen.
Uanset hvad, så er en ejerskifteforsikring ofte en rigtig god idé.
Begynder du f.eks. at bygge om, når du er flyttet ind i dit nye hus, så kan der hurtigt vise sig en del skjulte fejl og mangler, som kræver håndtering af din ejerskifteforsikring. Her er det i øvrigt vigtigt, at du kontakter forsikringsselskabet, inden der påbegyndes udbedring af skaderne.
Vil du gerne kontaktes?
Basis, eller udvidet ejerskifteforsikring?
Det er jo det store spørgsmål, der altid gør sig gældende for en køber. Juridisk Servicecenter anbefaler næsten altid, at man som køber tegner en udvidet ejerskifteforsikring og gerne en ti-årig! Det er selvfølgelig dyrere men, hvis du regner det ud over ti år, så er det faktisk ikke ret mange penge for at få ro i maven.
Hvad er omfattet af basisforsikringen?
- ulovlige el-installationer
- ulovlige vvs-installationer
- udgifter til reparation af skjulte skader, som ikke er omtalt i tilstands- eller elinstallationsrapporten
Hvad dækker en udvidet ejerskifteforsikring typisk?
- ulovlige bygningsindretninger
- kosmetiske forskelle på fliser og sanitet
- påbudt oprensning af forurenet grund
- ulovlige stik- og kloakledninger i grunden udenfor bygningen
Hvad dækker en sælgersansvarsforsikring?
I nogle sager kan det være overflødigt/dobbeltkonfekt at tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Det er f.eks. i sager, hvor sælger tegner en sælgeransvarsforsikring, da den stort set dækker det samme.
Sælgeransvarsforsikringen dækker disse forhold i 10 år:
- fritager sælger for dele af det retsansvar, der falder uden for en ejerskifteforsikring
- dækker sælger i hele den 10-årige ansvarsperiode
- lovliggørelse af ulovlige bygningsindretninger
- lovliggørelse af ulovlige stik- og kloakledninger i jorden uden for bygningerne
- påbudt oprensning af forurenet grund